Uma ARU é “(…) a área territorialmente delimitada que, em virtude da insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, das infraestruturas, dos equipamentos de utilização coletiva e dos espaços urbanos e verdes de utilização coletiva, designadamente no que se refere às suas condições de uso, solidez, segurança, estética ou salubridade, justifique uma intervenção integrada, através de uma operação de reabilitação urbana aprovada em instrumento próprio ou em plano de pormenor de reabilitação urbana;” cf. alínea b) do art.º 2º do RJRU - Decreto-Lei nº 307/2009, de 23 de Outubro, alterado e republicado pela Lei n.º32/2012 de 14 de Agosto.

Resposta Simplificada:
Uma ARU é uma área definida pela Câmara Municipal onde se pretende promover e incentivar a reabilitação dos edifícios que se encontram degradados. 

A reabilitação urbana deve contribuir, de forma articulada, para a prossecução dos seguintes objetivos:

a) Assegurar a reabilitação dos edifícios que se encontram degradados ou funcionalmente inadequados;
b) Reabilitar tecidos urbanos degradados ou em degradação;
c) Melhorar as condições de habitabilidade e de funcionalidade do parque imobiliário urbano e dos espaços não edificados;
d) Garantir a proteção e promover a valorização do património cultural;
e) Afirmar os valores patrimoniais, materiais e simbólicos como fatores de identidade, diferenciação e competitividade urbana;
f) Modernizar as infra-estruturas urbanas;
g) Promover a sustentabilidade ambiental, cultural, social e económica dos espaços urbanos;
h) Fomentar a revitalização urbana, orientada por objetivos estratégicos de desenvolvimento urbano, em que as ações de natureza material são concebidas de forma integrada e ativamente combinadas na sua execução com intervenções de natureza social e económica;
i) Assegurar a integração funcional e a diversidade económica e sociocultural nos tecidos urbanos existentes;
j) Requalificar os espaços verdes, os espaços urbanos e os equipamentos de utilização coletiva;
k) Qualificar e integrar as áreas urbanas especialmente vulneráveis, promovendo a inclusão social e a coesão territorial;
l) Assegurar a igualdade de oportunidades dos cidadãos no acesso às infraestruturas, equipamentos, serviços e funções urbanas;
m) Desenvolver novas soluções de acesso a uma habitação condigna;
n) Recuperar espaços urbanos funcionalmente obsoletos, promovendo o seu potencial para atrair funções urbanas inovadoras e competitivas;
o) Promover a melhoria geral da mobilidade, nomeadamente através de uma melhor gestão da via pública e dos demais espaços de circulação;
p) Promover a criação e a melhoria das acessibilidades para cidadãos com mobilidade condicionada;
q) Fomentar a adoção de critérios de eficiência energética em edifícios públicos e privados.” cf. art.º 3º do RJRU - Decreto-Lei nº 307/2009, de 23 de Outubro, alterado e republicado pela Lei n.º 32/2012 de 14 de Agosto.

Resposta Simplificada:
Melhorar as condições de vida em geral para a população que utiliza os diferentes tipos de edifícios e espaços públicos nas zonas selecionadas.

A delimitação de uma área de reabilitação urbana:

a) Obriga à definição, pelo município, dos benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património, designadamente o imposto municipal sobre imóveis (IMI) e o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), nos termos da legislação aplicável;
b) Confere aos proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos sobre os edifícios ou frações nela compreendidos o direito de acesso aos apoios e incentivos fiscais e financeiros à reabilitação urbana, nos termos estabelecidos na legislação aplicável, sem prejuízo de outros benefícios e incentivos relativos ao património cultural.” cf. art.º 14º do RJRU - Decreto-Lei nº 307/2009, de 23 de Outubro, alterado e republicado pela Lei n.º 32/2012 de 14 de Agosto.

Resposta Simplificada:
O município fica obrigado a dar apoio para permitir o acesso aos benefícios fiscais a que tem direito quem reabilita.

Encontra-se pendente de deliberação de Assembleia Municipal.

Através do mapa publicado em Diário da República, 2.ª série, N.º 44 de 2 de março de 2017, sob o Aviso n.º 2216/2017 – “Delimitação de Áreas de Reabilitação Urbana aqui.

A delimitação das ARU, pode ser consultada em detalhe no mapa interativo aqui.

Esta mesma informação poderá ser obtida no Portal Geográfico da Câmara Municipal a disponibilizar em breve.

Em alternativa poderá dirigir-se à Câmara Municipal e obter informações presencialmente no Balcão Único, situado no edifício do Convento do Pópulo na Praça Conde de Agrolongo (carece de marcação, mais informações no separador contactos).

Os benefícios fiscais ou benefícios em sede de taxas municipais destinadas a promover a reabilitação do edificado nas ARUs são diversos.
Nesse sentido, apresenta-se para cada um dos vários impostos ou taxas os benefícios previstos:

Taxas Municipais:

Isenções relativas a operações urbanísticas no Centro Histórico, Artigo H -1/17.º do Código Regulamentar do Município de Braga, publicado pelo Regulamento n.º 973/2016 - Diário da República n.º 206/2016, Série II de 2016-10-26:
1 - No âmbito dos incentivos previstos no Artigo B-3/4.º, o Município de Braga institui o programa de isenção de pagamento de taxas municipais, nas condições e preceitos a seguir enunciados:

Poderão ser isentas de taxas as operações urbanísticas correspondentes à realização de obras de restauro, de alteração, de ampliação e de reconstrução, com exceção da taxa municipal de urbanização;
Poderão ser reduzidas em 50 % as taxas relativas a operações urbanísticas correspondentes à realização de obras de construção de raiz, com exceção da taxa municipal de urbanização;
Poderão ser isentas de taxas devidas pela ocupação do espaço público com tapumes e andaimes, as obras isentas de controlo prévio, assim como, as operações urbanísticas referidas na alínea a) do presente número, isenção, essa, concedida pelo prazo fixado na aprovação inicial do pedido de ocupação do espaço público, com o limite máximo de 18 meses, não renovável.

2 — A isenção de pagamento de taxas só poderá ser concedida uma vez cumpridas todas as formalidades legais e regulamentares, indispensáveis à aprovação da operação urbanística inerente, e na condição de, relativamente à operação urbanística em análise, não se ter verificado, em nenhum momento, o desrespeito pelo disposto no Título B-3 do Código Regulamentar do Município de Braga ou pela legislação aplicável e em vigor.

IVA:

No caso da intervenção a realizar se enquadrar no conceito de reabilitação urbana, nos termos do RJRU, a taxa de IVA a aplicar à empreitada é de 6% nos termos do disposto no art.º 18º, n.º 1, alínea a) do CIVA conjugado com o ponto n.º 2.23 da Lista I.

Integra o conceito de reabilitação urbana a forma de intervenção integrada sobre o tecido urbano existente, em que o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou em parte substancial, e modernizado através da realização de obras de remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas, dos equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes de utilização coletiva e de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição dos edifícios, nos termos do disposto artigo 2º, alínea j) do RJRU, por remissão do disposto no disposto no n.º 2.23 da lista I anexa ao CIVA.

Caso a intervenção a promover não cumpra o conceito de reabilitação urbana poderá ser aplicável a taxa de IVA reduzida em 6% à prestação de serviços de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afetos à habitação com exceção dos trabalhos de limpeza de manutenção dos espaços verdes e das empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos construtivos das piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares, nos termos do disposto no art.º 18º, n.º 1, alínea a) do CIVA conjugado com o ponto n.º 2.27 da Lista I.

A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respetivo valor não exceder 20% do valor global da empreitada.

Fonte legal:
Código do Imposto sobre Valor Acrescentado – CIVA – aprovado pelo Decreto-Lei n.º 394-B/84, de 26 de Dezembro na sua atual redação;
Artigo 2º, alínea J do Regime Jurídico da Reabilitação urbana – RJRU – aprovado pelo decreto-lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, alterado e republicado pelo Decreto-Lei n.º 32/2012.

IRS:

Os encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de imóveis localizados em área de reabilitação urbana e recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação ou imóveis arrendados passíveis de atualização da renda nos termos do art.º27 do NRAU são dedutíveis à coleta em sede de IRS em 30% até ao limite de 500,00 €, nos termos do disposto no art.º 71º, n.º 4 do Estatuto dos Benefícios Fiscais.

Fonte legal:
Estatuto dos benefícios fiscais aprovado pelo Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de Julho na sua atual redação;
Novo regime de arrendamento urbano aprovado pela Lei n.º 6/2006 na sua atual redação.

Poderá obter benefícios fiscais ao nível da tributação de mais-valias a seguir identificados:

• As mais-valias decorrentes da transmissão do imóvel recuperado nos termos da estratégia de reabilitação definida pela Câmara Municipal são tributadas à taxa de 5 %, sem prejuízo do seu englobamento.
• A aplicação da taxa reduzida em sede de tributação de mais-valias apenas é aplicável aos sujeitos singulares – IRS, nos termos do disposto no art.º 71º, n.º 5 do EBF.

Fonte legal:
Estatuto dos Benefícios Fiscais aprovado pelo Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de Julho na sua atual redação.

Os prédios urbanos degradados são penalizados com o agravamento em 30% da taxa de IMI aplicável.

São considerados prédios urbanos degradados aqueles que pelo seu estado de conservação não cumpram satisfatoriamente a sua função ou façam perigar a segurança de pessoas e bens.

Fonte legal:
Deliberação da AM de 08/07/2016;
Artigo 112º, n.º 8 do Código do Imposto sobre Imóveis – CIMI – aprovado pelo Decreto-Lei n.º   287/2003, de 12 de Novembro, na sua atual redação.

Caso os imóveis sejam reabilitados até 31 de Dezembro de 2020 e disponibilizados em mercado de arrendamento, a tributação dos rendimentos prediais do mesmo são tributados à taxa de 5% nos termos do disposto no art.º 71º, n.º 6 do Estatuto dos Benefícios Fiscais – EBF.

O âmbito do benefício fiscal apresentado não condiciona o acesso aos demais benefícios fiscais aplicáveis aos proprietários de prédios ou frações localizadas na área da ARU.

Fonte legal:
Artigo 71º, n.º 6 e n.º 21 do Estatuto dos benefícios fiscais aprovado pelo Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de Julho na sua atual redação.

No seguinte quadro estão descritas as características determinantes para a identificação do nível de reparação necessário:

(fonte: INE - O Parque Habitacional e a sua Reabilitação, Análise e Evolução 2001 – 2011)

Após o início de obra já não é possível determinar o nível de conservação do imóvel anterior à mesma. Nesta circunstância poderá beneficiar de isenção de IMI por 3 anos e IMT ao abrigo do artigo 45º do EBF, sendo necessário para tal a comprovação de subida em dois níveis da eficiência energética do imóvel ou atingir o nível A, por resultado de obras de reabilitação. O benefício em sede de taxa reduzida de 6% de IVA não é afetado pela inexistência de vistorias, para tal é apenas necessário que o imóvel esteja localizado numa ARU.

A avaliação do estado de conservação dos imóveis localizados em ARU cujos proprietários pretendem reabilitar é realizada por técnicos da Câmara Municipal de Braga.

Poderá consultar um simulador da ficha de avaliação aqui.

Para conhecer as Instruções de Aplicação do Método de Avaliação poderá consultar o documento aqui.